20 września 2026 r. ma wejść w życie nowe rozporządzenie dotyczące warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zmiany obejmą m.in. akustykę, dostępność, bezpieczeństwo, fotowoltaikę, magazyny energii oraz zasady projektowania części wspólnych. To jedna z największych zmian przepisów techniczno-budowlanych od lat. Trzeba jednak pamiętać, że na dziś jest to jeszcze projekt, a nie obowiązujące prawo.
Przez lata polskie budownictwo korzystało z przepisów zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. Dokument był wielokrotnie nowelizowany, ale jego konstrukcja pozostawała niezmieniona. Teraz ma zostać zastąpiony nowym rozporządzeniem, które nie tylko uporządkuje wymagania dotyczące projektowania i usytuowania budynków, lecz także przejmie część regulacji dotyczących technicznego użytkowania budynków mieszkalnych.
Termin jest bliski, ale sytuacja prawna pozostaje nietypowa. Na 23 sierpnia 2026 r. nowe rozporządzenie nie zostało jeszcze ogłoszone w Dzienniku Ustaw. W Rządowym Centrum Legislacji znajduje się natomiast projekt z 10 lipca 2026 r., a jego zasadnicza część ma zacząć obowiązywać 20 września. Ostateczny kształt przepisów może więc jeszcze ulec zmianie.
Koniec epoki rozporządzenia z 2002 roku
Obecne warunki techniczne są jednym z podstawowych aktów prawnych dla architektów, projektantów, deweloperów i inwestorów. Określają wymagania dotyczące m.in. usytuowania budynków, bezpieczeństwa konstrukcji i pożarowego, higieny, ochrony przed hałasem, efektywności energetycznej czy dostępności.
Obowiązująca wersja została już wielokrotnie zmieniona. Najnowsze istotne zmiany weszły w życie w 2024 r.
Nowy akt ma uporządkować te regulacje i dostosować je do współczesnych wymagań dotyczących budownictwa, efektywności energetycznej, dostępności oraz bezpieczeństwa.
Dla branży nie będzie to więc zwykła korekta kilku paragrafów. Ministerstwo samo wskazywało, że mamy do czynienia z kompleksową zmianą przepisów techniczno-budowlanych.
Największa zmiana może być… za ścianą
Jednym z najważniejszych obszarów nowych przepisów jest akustyka.
Problem hałasu w budynkach wielorodzinnych od lat jest jednym z najbardziej odczuwalnych przez mieszkańców. Obowiązujące przepisy już dziś wymagają odpowiedniej izolacyjności akustycznej przegród, jednak nowe regulacje mają doprecyzować wymagania i rozwiązania stosowane w budynkach mieszkalnych.
To oznacza większe znaczenie już na etapie projektu takich elementów jak:
- ściany oddzielające mieszkania,
- stropy,
- przegrody pomiędzy mieszkaniem a klatką schodową,
- instalacje i ich prowadzenie,
- pomieszczenia techniczne,
- rozwiązania ograniczające przenoszenie dźwięków uderzeniowych.
Zmiana może być szczególnie istotna w przypadku nowych budynków wielorodzinnych. Dla mieszkańca efekt będzie bardzo konkretny: mniejsza słyszalność sąsiadów i instalacji może stać się jednym z ważniejszych parametrów jakości mieszkania.
Warto przy tym podkreślić, że wymagania akustyczne nie pojawiają się w polskim prawie po raz pierwszy. Nowe regulacje mają przede wszystkim uporządkować i podnieść standard ochrony przed hałasem.
Budynek ma być dostępny nie tylko z nazwy
Drugim ważnym kierunkiem jest dostępność.
Nowe przepisy mają uwzględniać minimalny udział mieszkań dostępnych dla osób ze szczególnymi potrzebami, w tym osób starszych i osób z niepełnosprawnościami. To zmiana, która może wpłynąć nie tylko na samo mieszkanie, lecz także na sposób projektowania całego budynku i jego otoczenia.
Dostępność zaczyna być traktowana nie jako dodatkowa funkcja, lecz jako element podstawowego standardu budynku.
Oznacza to większą uwagę poświęcaną m.in. komunikacji, wejściom, windom, przestrzeniom wspólnym oraz rozwiązaniom pozwalającym na wygodne korzystanie z budynku osobom o różnej sprawności.
To ważna zmiana także z perspektywy starzejącego się społeczeństwa. Dostępne mieszkanie nie jest rozwiązaniem przeznaczonym wyłącznie dla osoby poruszającej się na wózku. Może być po prostu mieszkaniem wygodniejszym dla seniora, rodzica z wózkiem dziecięcym czy osoby czasowo ograniczonej ruchowo.
Fotowoltaika przestaje być dodatkiem
Kolejnym istotnym elementem projektu są wymagania związane z instalacjami fotowoltaicznymi.
Kierunek zmian jest czytelny: budynek ma być coraz lepiej przygotowany do produkcji i wykorzystania własnej energii. Nowe przepisy mają określać wymagania dotyczące instalacji PV oraz ich integracji z budynkiem.
To oznacza, że projektowanie dachu może coraz częściej zaczynać się nie od pytania, gdzie zmieścić panele, ale od pytania, jak od początku zaprojektować budynek z myślą o energetyce słonecznej.
Ma to znaczenie także dla architektury. Panele fotowoltaiczne przestają być elementem dodawanym na końcu procesu inwestycyjnego. Mogą wpływać na geometrię dachu, rozmieszczenie urządzeń technicznych, prowadzenie instalacji czy zagospodarowanie przestrzeni.
Magazyn energii również trafia do projektu budynku
Interesującą zmianą w najnowszej wersji projektu są regulacje dotyczące magazynów energii.
W lipcowej wersji projektu dopuszczono możliwość zastosowania niewielkich magazynów energii związanych z konkretnym lokalem mieszkalnym w budynku wielorodzinnym. Projekt przewiduje dla takiego rozwiązania limit pojemności do 11 kWh oraz maksymalną moc ładowania lub rozładowania 3,7 kW.
To ważny sygnał dla rynku.
Jeszcze niedawno magazyn energii kojarzył się przede wszystkim z domem jednorodzinnym i instalacją PV. Teraz podobne rozwiązania zaczynają pojawiać się również w dyskusji o budynkach wielorodzinnych.
Nie oznacza to jednak, że od września każdy mieszkaniec bloku będzie mógł po prostu zamontować baterię na balkonie. Szczegółowe wymagania dotyczące lokalizacji, bezpieczeństwa i parametrów urządzeń będą zależały od ostatecznego brzmienia przepisów.
Zmiany dotkną także ogrodzeń
Nowe warunki techniczne nie dotyczą wyłącznie samego budynku.
Zmiany mają objąć również ogrodzenia, bramy i furtki. W projekcie przewidziano m.in. bardziej szczegółowe wymagania dotyczące bezpieczeństwa oraz rozwiązań ułatwiających dostęp osobom ze szczególnymi potrzebami.
W przestrzeni publicznej szczególnie dużo uwagi poświęcono zaostrzeniu zasad dotyczących ostrych elementów ogrodzeń. W projekcie przewidziano podniesienie wysokości, poniżej której nie można umieszczać m.in. drutu kolczastego, tłuczonego szkła czy ostrych elementów — z 1,8 do 2,2 m.
To przykład regulacji, która może wydawać się drugorzędna w porównaniu z akustyką czy energetyką, ale bezpośrednio wpłynie na projektowanie prywatnych posesji.
Co z istniejącymi budynkami?
To jedna z najważniejszych kwestii dla właścicieli nieruchomości.
Nowe wymagania nie mają działać wstecz w taki sposób, aby wszystkie istniejące budynki trzeba było nagle dostosować do nowych standardów. Zasadniczo przepisy dotyczą projektowania, budowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania w zakresie określonym przez nowe regulacje.
Dlatego właściciel mieszkania w istniejącym bloku nie będzie musiał we wrześniu wymieniać ścian czy drzwi tylko dlatego, że zmienią się warunki techniczne.
Inaczej wygląda sytuacja inwestora, który dopiero przygotowuje nową inwestycję albo planuje określone roboty budowlane.
Największy problem? Moment przejścia
Dla branży szczególnie ważne są więc nie tylko same wymagania, lecz także przepisy przejściowe.
Według projektu dla zamierzeń, w których odpowiednie wnioski zostaną złożone przed 20 września 2026 r., możliwe ma być stosowanie dotychczasowych zasad. Projekt przewiduje również rozwiązania pozwalające przez określony czas korzystać ze starszych warunków technicznych przy nowych inwestycjach.
To istotne, ponieważ zmiana przepisów w trakcie przygotowywania dokumentacji może oznaczać dla inwestora konieczność przeprojektowania części budynku, zmianę materiałów albo ponownego wykonania określonych analiz.
Dlatego dla architektów i deweloperów wrzesień nie jest datą, którą można zignorować.
Czy nowe przepisy oznaczają droższe mieszkania?
To jedno z najtrudniejszych pytań.
Podniesienie wymagań technicznych może zwiększyć koszty projektowania i realizacji. Lepsza izolacja akustyczna, bardziej rozbudowane instalacje, wymagania dotyczące dostępności czy przygotowanie budynku do instalacji energetycznych mogą oznaczać dodatkowe nakłady.
Z drugiej strony część tych kosztów może być inwestycją w niższe koszty eksploatacji i wyższą jakość budynku.
Dobrze zaprojektowana izolacja akustyczna nie jest przecież tylko kosztem. Jest elementem komfortu. Instalacja PV może ograniczać zapotrzebowanie na energię z sieci. Dostępne mieszkanie może być łatwiejsze do użytkowania przez dziesięciolecia, niezależnie od zmieniających się potrzeb mieszkańców.
Dlatego najważniejsze pytanie nie brzmi: ile będą kosztować nowe przepisy?
Bardziej interesujące jest: jaką jakość budynków otrzymamy w zamian?
To nie jest jeszcze prawo
W przypadku tego tematu konieczne jest jedno zastrzeżenie.
Na 23 sierpnia 2026 r. nowe warunki techniczne nie są jeszcze obowiązującym aktem prawnym. W Rządowym Centrum Legislacji znajduje się projekt rozporządzenia z 10 lipca 2026 r. i jego zapisy mogą jeszcze zostać zmienione.
Planowany termin wejścia zasadniczej części nowych przepisów to 20 września 2026 r.. Do 19 września nadal obowiązuje obecne rozporządzenie z 2002 r. wraz z późniejszymi zmianami.
Dlatego informacje o „nowych warunkach technicznych obowiązujących od września” należy dziś traktować jako zapowiedź zmiany, a nie opis aktualnego stanu prawnego.
Budynek przyszłości będzie musiał robić więcej
Nowe warunki techniczne pokazują jednak coś ważniejszego niż same zmiany w paragrafach.
Współczesny budynek ma być jednocześnie energooszczędny, cichy, bezpieczny, dostępny i przygotowany na nowe technologie energetyczne.
To oznacza zmianę roli architekta. Projektowanie nie kończy się już na stworzeniu dobrej bryły i funkcjonalnego rzutu. Coraz większe znaczenie mają parametry, których użytkownik często nie widzi: izolacyjność akustyczna, efektywność energetyczna, dostępność, bezpieczeństwo pożarowe czy możliwość integracji z infrastrukturą energetyczną.
Być może właśnie dlatego wrześniowa zmiana będzie ważniejsza, niż sugeruje jej techniczny charakter.
Bo warunki techniczne nie określają tylko tego, jak budować.
W dużej mierze określają również, w jakich budynkach będziemy żyć przez kolejne dekady.
Dodaj komentarz
Komentarze